Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

Девелоперы не отучились жить в кредит



Новости

Стратегия экстенсивного развития строительной отрасли за счет кредитных средств показала свою неэффективность с крахом Lehman Brothers. В последовавшие за этим пару лет девелоперы потратили немало сил на то, чтобы договориться с банками о реструктуризации своей задолженности. Сегодня строители всеми силами стремятся удержаться от излишней закредитованности, однако объем их долгов только увеличивается.

Согласно рейтингу крупнейших девелоперов России по объему выручки, опубликованному в сентябрьском номере журнала «РБК», общая задолженность 21-го застройщика составляет 10,5 млрд долл. Еще девять компаний отказались озвучивать размер своих долгов. Долговая нагрузка продолжает оставаться одним из самых болезненных вопросов для девелоперов, заверили РБК daily представители сразу нескольких компаний — фигурантов рейтинга.


Непубличные девелоперы
Большинство крупнейших непубличных компаний, опрошенных РБК daily, практически в один голос заявили о планомерном снижении своего кредитного портфеля. Исключением стал, пожалуй, лишь «Главстрой». Компания, возглавившая рейтинг РБК по размеру долга, заявила, что увеличила свой кредитный портфель примерно на 7% по сравнению с 2009 годом. Однако для этого есть «уважительная причина». «Увеличение связано с финансированием строительства олимпийских объектов», — пояснили в пресс-службе «Главстроя». Всего сегодня компания Олега Дерипаски должна крупнейшим банкам России 2,72 млрд долл.

Судя по соотношению задолженности к выручке по итогам 2011 года, дела у многих не торгующихся на бирже застройщиков из топ-10 обстоят довольно неплохо. Если не брать в расчет Crocus Group и Capital Group, не раскрывающих размер своих долгов, выручка у всех непубличных компаний, кроме «Главстроя», в разы превышает долги. Так, долг группы «Абсолют» Александра Светакова, взявшей серебро, по данным рейтинга РБК, достигал к началу октября 100 млн долл. При этом выручка в 2011 году была почти в 30 раз больше — 2,93 млрд долл.

В ГК «СУ-155», занявшей третье место, подтвердили лишь свой долг перед крупнейшим кредитором Сбербанком — 123 млн долл. Однако ранее в СМИ проходила информация, что на конец 2011 года долги компании составляли порядка 1 млрд долл. Но и в этом случае выручка группы, достигшая в прошлом году 2,81 млрд долл., почти в три раза превысила размер кредитов. «Ежегодно компания уменьшает размер долга на 20—25%», — утверждает руководитель пресс-службы СУ-155 Роман Черниговцев.

За январь—октябрь 2012 года этот девелопер перечислил Сбербанку около 320 млн долл., или 10 млрд руб. по текущему курсу ЦБ. Всего в 2011—2012 годах СУ-155 вернула кредитным организациям и инвесторам по своим обязательствам в общей сложности свыше 900 млн долл., добавил представитель компании. Вместе с тем в последние два года группа привлекала новые кредиты, в том числе на реструктуризацию своей задолженности, признал Роман Черниговцев. «Однако их размер не превышал 10—15% от общего кредитного портфеля», — заверил он.

Кредиты на строительство своих новых проектов привлекала и ГК «Мортон». Только в этом году были подписаны соглашения со Сбербанком на открытие двух кредитных линий общим объемом 5,3 млрд руб. (170,5 млн долл. по текущему курсу ЦБ). Общий долг компании составляет 340 млн долл., выручка в 2011 году — 1,36 млрд долл. При этом 85% обязательств, как заверяют в компании, носят долгосрочный характер.

Между тем есть на рынке и такие компании, которые предпочитают максимально отказаться от привлечения кредитов, ограничиваясь лишь собственными средствами, генерируемыми в том числе за счет продаж и сдачи в аренду уже построенных объектов. Так, например, поступает ГК «Ташир». При выручке 2,6 млрд долл. долг не превышает сегодня 350 млн долл. Как заявил представитель девелопера, эти кредиты были привлечены в последние два года.

«Мы все меньше привлекаем кредиты на условиях проектного финансирования, мы вступаем в сделки, в которых до нас уже сформировалась долговая нагрузка, и уже на условиях рефинансирования закрываем кредиты по ней», — заявили в пресс-службе «Ташира», добавив, что подавляющая часть средств, которая идет на реализацию проектов компании, является ее собственной.

Схожа и стратегия «Дон-Строй Инвеста». Как известно, компания в кризис столкнулась с проблемами в обслуживании своей кредитной задолженности. В итоге сегодня девелопер, как сообщают СМИ, находится под контролем банка ВТБ. Компания не называет размер своих долгов, но заверяет, что график выплат по ним равномерно распределен до 2019 года и «синхронизирован с поступающей выручкой». При этом высокие темпы продаж в домах компании «дают возможность осуществлять большую часть инвестиций в текущие проекты за счет собственных средств, без привлечения заемных ресурсов», утверждает генеральный директор ЗАО «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина. По ее словам, инвестиции в строящиеся проекты в 2012 году составляют 11,7 млрд руб. (376 млн долл.).


Публичные девелоперы
Если говорить о крупнейших публичных девелоперах, то размер их долгов нередко приближается к выручке. Так, например, у группы ЛСР при выручке 1,77 млрд долл. в 2011 году долг к октябрю 2012 года достиг 1,32 млрд долл. Но, по мнению аналитика Sberbank CIB Сергея Гончарова, даже с таким объемом долга компания может комфортно себя чувствовать и рефинансировать свои кредиты, поскольку традиционно три четверти ее долга приходится на госбанки.

Задолженность ГК «ПИК», по данным журнала «РБК», составила 1,46 млрд долл., а выручка за прошлый год — 1,56 млрд долл. «Ситуация с долговой нагрузкой компании продолжает оставаться стабильно непростой уже около трех лет», — говорит аналитик негосударственного пенсионного фонда «Благосостояние» Эльдар Вагабов. При этом заявления о целенаправленном снижении задолженности, которые делает ПИК, не всегда имеют реализацию на практике, добавляет эксперт: «По некоторым полугодиям иногда даже наблюдается небольшой рост».

Несколько иная ситуация у ГК «Эталон». Общий долг составляет 320 млн долл. при выручке 770 млн долл. Столкнувшись в кризис с необходимостью реструктуризации публичного долга, сегодня компания придерживается более консервативной стратегии, поддерживая низкий уровень краткосрочного долга, отмечает Сергей Гончаров. Большая часть долга компании представлена облигациями, график погашения по которым довольно ровный, чего не было в 2008 году, добавляет аналитик.

Пример «Эталона» можно считать уникальным, считает Эльдар Вагабов. «Если этот девелопер в своих отчетностях стабильно показывает отрицательное соотношение чистый долг/скорректированный показатель EBITDA за счет наличия у него чистой денежной позиции, то у ПИКа этот коэффициент на середину текущего года составил 9,9», — утверждает он.

«Можно с уверенностью говорить, что, если сегодня грянет кризис, аналогичный тому, что произошел в 2008 году, ЛСР и «Эталон» переживут его лучше, чем четыре года назад», — заключает г-н Гончаров. Вместе с тем, по его словам, нужно понимать, что эти две компании выглядят лучше всего строительного рынка в целом, возможно, потому, что они являются публичными и вынуждены заботиться о своем имидже.

В целом же если опираться на данные публичных компаний, то их задолженность по сравнению с докризисным 2007 годом только выросла. По мнению Эльдара Вагабова, ситуация с долгами за прошедшее время не только не исправилась, но в ряде случаев даже усугубилась. «Стремясь реструктурировать кредиты, привлеченные до кризиса, компании лишь увеличивали свою долговую нагрузку», — объяснил г-н Вагабов.

Источник: IRN.RU