Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

Недвижимость будущего: в Екатеринбурге наступила «эра МФК»



Новости

Усиление конкуренции на рынке, нехватка земли в центральных частях крупных городов и желание увеличить инвестиционную привлекательность объектов породили новый тренд в мировом строительстве – возведение многофункциональных комплексов . Недвижимость нового типа быстро пришлась по вкусу бизнес-сообществу: востребованность формата, благодаря комплекной инфраструктуре таких объектов, все больше возрастает . Эра МФК наступила и на местном рынке: на данный момент в Екатеринбурге развивается сразу несколько подобных проектов.

Откуда МФК «растут»?
Популярность формата МФК понятна: такие проекты имеют ряд весомых плюсов в сравнении с «чистыми» форматами недвижимости. «Формат МФК позволяет максимально эффективно использовать участок под застройку, что при удорожании стоимости земли в крупных городах является основополагающим фактором, - считает директор компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. - Кроме того, развитию МФК способствует диверсификация рисков владельца за счет инвестиций в разные виды недвижимости на базе одного здания. Как правило, при этом увеличивается и инвестиционная привлекательность, растет доходность от эксплуатации объекта. Среди других плюсов МФК можно отметить оптимизацию пешеходного потока в течение суток, эффективное использование всех ресурсов комплекса, увеличение сроков жизни здания».

Девелоперы отмечают, что новый формат выгоден не только им: «Наличие несколько функций в объекте недвижимости позволяет людям получать множество благ в одном месте, - рассказывает директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук. – Особую роль здесь играет фактор экономии времени, поскольку МФК позволяют не тратить время на передвижение по городу, а получить все необходимое, просто перемещаясь между этажами одного здания на лифте».


Недвижимость «по понятиям»
Что же такое недвижимость будущего? Согласно классификации Urban Land Institute (некоммерческая исследовательская и образовательная организация, основанная в 1936 г. в целях улучшения политики землепользования), многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс – это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.

«Одним из основных отличий МФК от других объектов недвижимости является то, что значимые функции многофункционального комплекса должны реализовываться самостоятельными объектами, генерирующими значимый для владельца здания доход, - поясняет г-н Засухин. – Другими словами объекты недвижимости, в которых одна из функций является только дополнительной услугой, и ее успешное функционирование без основной функции невозможно. Например, небольшое количество магазинов или предприятий услуг в жилом комплексе, гостинице или офисном центре не делают из них многофункциональных комплексов».


Сколько вешать... в офисах?
«Обязательных требований по соотношению площадей различных функций для всех МФК на рынке не существует, поскольку все они имеют различные характеристики земельного участка, расположения, транспортной и пешеходной доступности, особенностей ближней и дальней конкурентной среды, - продолжает г-н Засухин. - Вместе с этим, важно помнить о совместимости различных функций МФК. Так, например, торговый и офисный центр хорошо дополняют друг друга и в некоторых случаях даже создают синергию, а развлекательный центр и офисный центр могут конфликтовать, что приведет к снижению конкурентоспособности обеих функций».

Первые проекты МФК в Екатеринбурге сочетают функции по-разному. Наиболее часто местные девелоперы берут за основу офисные помещения.

Действующий пример - МФК «Манхэттен» (ул. Мамина-Сибиряка, 101) сочетает офисы, помещения торговли и лофт-апартаменты: «Довольно часто как МФК рассматриваются коммерческие проекты, где основной является офисная часть, - считает Алексей Гущин, генеральный директор Управляющей компании «AVS Девелопмент». – В них именно офисы притягивают деньги бизнесменов и дают возможность остальным составляющим приобрести клиентов, а, значит, приносить прибыль».

Строящийся МФК «Маршал» (ул. Боевых Дружин – Шейнкмана) будет состоять из офисов, под которые отведены с третьего по седьмой, а также одиннадцатый этажи, апартаментов и инфраструктурного блока, включающего в себя бар-ресторан, стоматологическую клинику и отделение банка. При этом, по словам генерального директора «МАРШАЛ групп» Игоря Лебедева, помещения под ресторан, магазины, клинику и большую часть офисного центра проектировали сразу под конкретных инвесторов.

Многофункциональный бизнес-центр «БРИГ» (ул. Вилонова-Учителей), ввод которого запланирован на первое полугодие 2015 года, включает в себя большую офисную (17 тыс. кв.м. из 34 тыс. кв.м. общей площади), торговую и инфраструктурную части: «Инфраструктурную часть мы заполняем таким образом, чтобы она максимально работала на комфорт владельцев офисов, - рассказывает Управляющий партнер БЦ «БРИГ» Виталий Сиволап. – В объекте запланированы фитнес-центр, который займет целый этаж, 4 ресторана, каждый из которых отличается по концепции и ценовой политике, конференц-залы и лаунж-зоны для проведения переговоров и мероприятий, крупное отделение федерального банка, стоматологическая клиника, салон-красоты и уникальный по концепции продуктовый магазин. Помимо этого, предусмотрены круглосуточная консьерж-служба, прокат автомобилей бизнес-класса с водителем и без, большой парк микроавтобусов для перевозки сотрудников тех компаний, которые станут резидентами БЦ «БРИГ».

«Особое внимание мы уделяем потокам посетителей всех типов недвижимости, поскольку «БРИГ» будет работать круглосуточно, - подчеркивает г-н Сиволап. – Мы проектировали бизнес-центр таким образом, чтобы офисная, торговая и инфраструктурная части работали независимо друг от друга. Например, у фитнес-центра наиболее загружены утренние и вечерние часы, в дневные же наблюдается спад, у офисного центра наоборот – повышена дневная активность».

Другой подход к сочетанию функций в МФК наблюдается у компании «Атомстройкомплекс»: основу ее объекта - многофункционального комплекса OPERA Tower (ул. Малышева – Красноармейская) – будут составлять 412 апартаментов (50 тыс. кв.м. из 110 тыс. кв.м. общей площади). Объект планируется ввести в 2017 году. Помимо апартаментов, в нем предусмотрены гостиница, офисы класса А, торговая галерея и инфраструктурная часть, в которую войдут клубный фитнес-центр, SPA и салон красоты, мини детский сад, гастрономический бутик, рестораны, клубный этаж и лобби бар, двухуровневое выставочное пространство.


Через тернии к функциям
Сочетать в одном объекте несколько типов недвижимости уральские девелоперы начали уже давно, редкий жилой комплекс обходится сейчас без инфраструктурных первых-вторых этажей. Однако, формат многофункциональных комплексов игроки местного рынка начали осваивать только сейчас и сходятся во мнении, что МФК – на порядок более сложный продукт, чем любой другой объект недвижимости.

«Концепции проектов многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки, - рассказывает Александр Засухин, - поскольку наряду с достоинствами многофункциональных комплексов, можно выделить и серьезные недостатки данного формата. Это повышенные инвестиции в проект за счет дублирования ряда инженерных систем, сложности с определением оптимального набора функций и соотношения площадей по функциям, высокие требования к разработке проекта, сложности с управлением объектом. Кроме того, могут сложнее протекать процессы продажи отдельных составляющих МФК объектов из-за их тесной связи между собой».

«Безусловно, проектирование, управление и эксплуатация МФК – более сложные процессы, нежели в стандартных объектах, - считает Сергей Кравчук. – Главная задача при проектировании МФК заключается в том, чтобы органично вписать все функции в комплекс и при этом грамотно развести людские потоки. Например, в многофункциональном комплексе OPERA Tower 50 тыс. кв.м. из 110 тыс. кв.м. будет отведено под апартаменты, помимо этого, проект предусматривает гостиницу и инфраструктурную часть. Для того чтобы и владельцы апартаментов, и постояльцы гостиницы, и арендаторы чувствовали себя максимально комфортно, при проектировании в качестве консультанта по организации сервиса мы привлекли УК, под управлением которой находится порядка 30 отелей высокого класса по всей России. Помимо этого, стоит отметить, что для каждого направления запроектирован отдельный вход и трехуровневый подземный паркинг на 400 машиномест».

«Для того, чтобы максимально развести потоки посетителей, мы запланировали в БЦ «БРИГ» 3 входа с разных сторон и 6 лифтов, - делится опытом Виталий Сиволап. – Что касается паркинга, то всего в бизнес-центре запланировано 450 парковочных мест. При этом на -1 этаже паркинг продаваться в собственность не будет, так как запланирован под гостевую парковку».

Эксперты рынка сходятся во мнении, что обязательными условиями эксплуатации МФК является сохранение в собственности девелопера большей части объекта и наличие единой управляющей компании. «В проекте OPERA Tower продаваться будут только апартаменты, - рассказывает директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев, - остальные площади будут сдаваться в аренду. Это необходимое условие для эксплуатации МФК, он не может быть целиком продан «в нарезку», поскольку иначе мы можем потерять управляемость».

Многофункциональный БЦ «БРИГ» также будет продаваться лишь частично: «Только 25% объекта будет продано, - говорит г-н Сиволап, - остальное будет сдаваться в аренду. Все вопросы, связанные с потребностями собственников и арендаторов, будут решаться силами единой управляющей компании, которая уже создана».


Почем фунт МФК?
Сложность формата пока не отразилась на ставках аренды и ценах продажи на площади в составе екатеринбургских МФК. На сегодняшний день, по мнению экспертов рынка, они находятся на среднерыночном уровне. Происходит это по причине того, что рынок МФК в столице Урала только формируется: «Полностью успешных, современных, с грамотно разработанной концепцией многофункциональных комплексов в Екатеринбурге на сегодняшний день нет, - отмечает Александр Засухин. – Ставки аренды в существующих МФК Екатеринбурга находятся в лучшем случае на среднерыночном уровне, а в некоторых даже есть проблемы с вакантными площадями».

Девелоперы же тех МФК, которые на данный момент еще только строятся, реализуют площади по «стартовым» ценам, традиционно более низким для любого типа недвижимости. Как отмечает Константин Октаев, аналитик АНО «Риэлторский информационный центр», разница в цене между готовым зданием и объектом «на этапе котлована» может быть до 30%. Не исключено, что в случае с приобретением недвижимости в составе МФК, инвесторы могут рассчитывать и на более высокую доходность: все зависит от характеристик, качества самого объекта и сочетаемости его функций – считают игроки уральского рынка коммерческой недвижимости.

Эксперты уверены, что по мере развития формата МФК в Екатеринбурге, цены на подобную недвижимость вырастут: «Такие объекты недвижимости как МФК, как правило, реализуются в бизнес и премиум-сегментах, соответственно, и уровень цен на такую недвижимости объективно должен быть выше, - поясняет г-н Кравчук. – К тому же, сложности в проектировании, управлении, эксплуатации сказываются на себестоимости объекта для застройщика, в целом строительство МФК обходится дороже любого офисного или торгового здания».

Кроме того, как указывает портал IRN.RU, ссылаясь на западную статистику, общий износ в МФК на 15–20 % выше, чем в жилых комплексах, что также сказывается на росте цен.


Будущее «под знаком» МФК
Эксперты в один голос утверждают, что будущее рынка – именно за МФК. «В ближайшее время все проекты станут многофункциональными комплексами, - уверен г-н Гущин. – К этому нас ведет рынок: это обоюдная тенденция как от потребителей, так и от девелоперов».

«Сегмент МФК – реалии нашего времени, - соглашается г-н Сиволап, - людям удобно получать как можно больше функций в одном месте: провести переговоры, посидеть в кафе, сходить в спортзал, помыть машину, отправить водителя встретить в аэропорту бизнес-партнера и привести его на встречу – все это позволяет сэкономить время. Те люди, которые сейчас покупают офис, хотят не только получить удобное помещение для ведения бизнеса, но и как можно больше необходимых для жизни сервисов вместе с ним. Безусловно, будущее – за МФК».

Аналитики рынка полагают, что будущие проекты МФК в Екатеринбурге будут все больше усложняться: «Неизбежно, из-за дефицита земельных участков будет повышаться этажность создаваемых МФК, - прогнозирует г-н Засухин. – Увеличение этажности объектов МФК и увеличение самих таких объектов в городе приведет к необходимости перехода от плоских генеральных планов развития городов к вертикально-интегрированным. Следует отметить, что многие крупные города Европы сегодня уже успешно используют эти технологии. К еще одной перспективной тенденции развития МФК можно отнести освоение территории вблизи срединного транспортного кольца города, этому способствует перегруженность основных магистралей. При этом важно отметить, что для реализации данных перспектив развития рынка важен стабильный рост российской экономики, при котором все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости будут интересными для инвесторов».

Источник: IRN.RU