Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

Принуждение к капремонту



Новости

Новая модель финансирования капитального ремонта жилья может быть выгодна крупным строительным подрядчикам, аффилированным с региональными властями, и банкам. Но пока непонятно, выиграют ли от этого нововведения граждане

В декабре Госдума рассмотрит во втором чтении поправки в Жилищный кодекс, которые описывают новую систему финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Суть законопроекта в том, что бремя финансирования капремонта перекладывается с федерального и регионального бюджетов на собственников жилья (граждан, компании, муниципалитеты). С 2014 года владельцы квартир будут обязаны ежемесячно перечислять на капремонт от 5 до 10 рублей за каждый квадратный метр жилплощади (минимальные ставки установят региональные власти, окончательный размер определят местные администрации). За неуплату ежемесячных взносов за капремонт будут предусмотрены штрафные санкции. Несложно подсчитать объем формируемого денежного потока. При общей площади многоквартирного жилья порядка 2,2 млрд кв. м объем ежегодных сборов на капремонт может составить 130–260 млрд рублей. На эти средства уже активно претендуют чиновники, строительные подрядчики и банки.


Дело на триллион
Необходимость реформы системы финансирования капремонта власти объясняют катастрофическим состоянием жилого фонда, который, по словам чиновников, разваливается буквально на глазах из-за недофинансирования ремонтных работ.

Действующая схема финансирования капремонта выглядит следующим образом. Федеральный фонд ЖКХ на 70% софинансирует региональные программы капремонта. Региональные власти вкладывают оставшиеся 25%, еще 5% выделяют собственники жилья. По данным Фонда ЖКХ, в прошлом году в рамках реализации региональных адресных программ подрядными организациями по заявкам, сформированным в течение 2008–2011 годов, завершены работы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 27,7 млрд рублей. Всего отремонтировано 9,5 тыс. домов общей площадью 29,4 млн кв. м. Стоит заметить, что эти данные расходятся с информацией Росстата, согласно которой в среднем ежегодно капитально ремонтируется порядка 5–6 млн кв. м жилья. Пик капремонтов был зафиксирован в 2008–2009 годах, однако затем объемы работ вновь стали снижаться (для справки: в советское время ежегодно ремонтировалось 45–55 млн кв. м жилья). Если верить статистике Фонда ЖКХ, себестоимость капремонта составляет примерно 800–900 рублей на квадратный метр жилья. Этих денег хватает только на выборочный капремонт (ремонт крыши, покраска фасадов и проч.) без комплексной реновации с заменой инженерных коммуникаций.

В 2013 году Фонд ЖКХ планировалось ликвидировать. Сейчас обсуждается возможность продления сроков его работы — но со смещением акцентов с капремонта на расселение ветхого и аварийного жилья. Из 140 млрд рублей, которые планируется выделить фонду в ближайшие три года, на капремонт намечено потратить всего 20–30 млрд. Это смехотворный объем финансирования. Например, только в Новосибирской области в капитальном ремонте нуждается 19 млн кв. м жилого фонда из 41,8 млн кв. м, на их реновацию требуется порядка 104 млрд рублей. «Если не примем срочных мер, то жилой фонд будет разрушаться и станет аварийным. Люди, которые сегодня живут в нем, лишатся собственности, а государству придется потратить еще большие деньги, чтобы переселить их. Мы рискуем заполучить огромную неподъемную ни для государства, ни для граждан проблему», — таков мрачный прогноз вице-премьера Дмитрия Козака.

Словам правительственного чиновника, конечно, можно найти визуальные подтверждения. Однако никакой достоверной и исчерпывающей информации о том, сколько всего многоквартирных домов нуждается в капремонте и какова его сметная стоимость, в распоряжении федеральных властей нет. Имеются только экспертные оценки, согласно которым ремонт назрел в 60% из 3,2 млн многоквартирных домов. На это потребуется от 220 млрд (при фрагментарном ремонте) до 1 трлн рублей в год (при комплексном ремонте с применением современных материалов и оборудования, стоимость которого составляет до 5,5 тыс. рублей на квадратный метр). При такой арифметике суммарные затраты в течение 2013–2035 годов могут составить от 5 до 23 трлн рублей.


Подозрительная вертикаль
Законопроект о системе финансирования капремонта был внесен в Госдуму весной этого года. Группа парламентариев во главе с депутатом Еленой Николаевой предложила такой вариант реформы, при котором собранные с граждан средства аккумулировались бы в региональных фондах капремонта жилья. Право распоряжения этими средствами предполагалось делегировать региональным властям, которым поручалось учредить оператора капремонта, утвердить минимальные суммы ежемесячных платежей, сформировать реестр многоквартирных домов, подлежащих ремонту, установить очередность работ, привлечь строительных подрядчиков к их выполнению. Федеральному правительству отводилась роль методиста и наблюдателя.

Законопроект почти сразу напоролся на стену критики. Граждане вспомнили о действующем законе о приватизации жилого фонда, по которому государство само должно отремонтировать дома, которые были переданы новым собственникам в ненадлежащем состоянии. Возмутились члены жилищных кооперативов и владельцы нового жилья: законопроект обязывал их финансировать капремонт чужих домов. Глава профильного комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская заявила, что предложенный авторами законопроекта принцип «общего котла» нарушает базовые принципы гражданского законодательства, согласно которым собственник несет бремя содержания своего имущества, а не чужого.

Возникли дискуссии вокруг коррупционных перспектив документа. Предложенная схема была бы слишком удобна региональным чиновникам и аффилированным с ними крупным строительным подрядчикам, которым обеспечивался фактически монопольный доступ к колоссальным денежным ресурсам. Любопытно, что в числе соавторов законопроекта оказался сенатор Андрей Молчанов — основатель строительного конгломерата «Группа ЛСР», известного своими масштабными амбициями на рынке. Что, впрочем, не удивительно. В обозримой перспективе рынок капремонта сулит застройщикам огромный фронт работ, за рубежом на этот вид деятельности приходится 20–30% всех работ, выполняемых строительными компаниями.


Подомовые копилки
Несмотря на поднявшийся шум, законопроект о региональных системах финансирования капремонта был принят в первом чтении. Однако вокруг него стала закручиваться лихая интрига. Неожиданно правительство пошло на уступки и кардинально переработало законопроект накануне второго чтения, которое перенесено с ноября на декабрь.

В документе появились важные новации, изменяющие его концепцию. Главной из них стала норма, позволяющая собственникам жилья выбирать способ накоплений: отчислять деньги в централизованный региональный фонд или на специальный счет многоквартирного дома. Такая возможность обсуждалась и раньше, однако была сформулирована крайне расплывчато. Предполагается, что собранные на домовых спецсчетах деньги собственники жилья смогут тратить на поэтапный капремонт, не дожидаясь накопления всей суммы, либо в довесок к ним привлекать банковские кредиты.

Не исключено, что депутаты согласятся и на установление предельных сумм накоплений, которые могут страховаться по аналогии с банковскими вкладами — для того, чтобы жители были спокойны за свои деньги. «Пока в законопроекте такая планка не установлена — возможно, это право будет делегировано регионам. Но такая отсечка нужна, потому что фонд капремонта бесконечных размеров никто страховать не будет», — замечает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев.

Стоит заметить, что банки уже увидели в капремонте новую для себя нишу и активно подключились к работе над законопроектом. Международная финансовая корпорация (IFC) оценивает потенциальный объем рынка кредитования проектов капремонта примерно в 3,2–4 трлн рублей в период с 2012-го по 2035 год. Реализация этого потенциала в рамках предложенных депутатами централизованных региональных систем капремонта вряд ли возможна. Однако появление подомовых спецсчетов в корне меняет ситуацию. «Деньги на спецсчетах многоквартирных домов принадлежат собственникам жилья, они же ими распоряжаются. И в этом случае банки как профессиональные участки финансового рынка вовлекаются в эту деятельность — с целью сохранения денег и управления ими. С созданием спецсчетов у собственников жилья возникнет возможность привлечь кредитные средства, тем самым расширив объем доступного финансирования», — уверена консультант Международной финансовой корпорации Елена Клепикова. Пока, впрочем, непонятно, какое количество банков будет допущено к подобным операциям. Предполагается, что специальные счета многоквартирных домов будут открываться в банках с собственным капиталом не менее 20 млрд рублей.


Болотистая почва жилкомхоза
Рассмотреть новую версию законопроекта о системе финансирования капремонта планируется 11 декабря. «Качество законопроекта улучшилось. Именно в таком виде его и надо было вносить на рассмотрение в первом чтении», — радуется Галина Хованская. По словам экспертов, схемы подомового финансирования капремонта, а также банковского кредитования таких проектов распространены в Восточной Европе и доказали свою эффективность.

Однако остается открытым вопрос, какой вариант накоплений выберет большинство граждан и заработает ли вообще новый механизм финансирования капремонта в реалиях российского жилкомхоза. А они таковы, что в отличие от зарубежной практики российские собственники жилья не обязаны вступать в ТСЖ — это их право. Деятельность отечественных ТСЖ и управляющих компаний слабо контролируется и сопровождается громкими скандалами, связанными с расхищением средств: не будет преувеличением сказать, что в этой сфере царит анархия. В России отсутствует характерная для Европы государственная поддержка проектов капремонта, которые реализуют объединения собственников жилья через специальные институты развития (гарантийные агентства, госбанки, фонды). Такая форма госучастия позволяет не только масштабировать объем средств, но и привлекать банковское финансирование под приемлемые проценты. Большинство российских банков от управляющих компаний и ТСЖ шарахаются. А если и выдают кредиты — то только своим клиентам, на непродолжительный срок, под 12% годовых и личные поручительства.

Помимо всего прочего, у россиян до сих пор нет реальных стимулов к повышению энергоэффективности жилищ: большинство многоквартирных домов и квартир даже не обеспечено приборами учета. В то время как в восточноевропейских странах возникающая в результате капремонта экономия становится одним из источников погашения банковских займов или финансирования дополнительных ремонтных работ. Наконец, отсутствуют внятные стандарты ремонтных работ, а также система контроля их качества: и это при том, что многие российские строительные подрядчики склонны к халтуре.

При таком раскладе остается уповать лишь на то, что обязательная и ощутимая для бюджетов домохозяйств плата за капремонт если и не решит всех проблем, то хотя бы пробудит в большинстве собственников чувство ответственности как за свои деньги, так и за состояние принадлежащих им жилищ.

Принуждение к капремонту - w-stone.su

Принуждение к капремонту - w-stone.suПринуждение к капремонту - w-stone.su

Источник: IRN.RU