Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

Складской рынок Новосибирска в 2012 году: стабильность со знаком «плюс».



Новости

В 2012 году на рынке индустриальной недвижимости Новосибирска не произошло кардинальных перемен. Спрос оставался стабильно высоким, но не ажиотажным. Арендные ставки выросли на 7-10%. Складской парк города увеличился, и приближается к 2 млн. квадратных метров.

Изменение арендных ставок на сданных и предлагаемых в аренду площадях в прошедшем году происходило неравномерно. Основной рост – на 5-15% (в зависимости от площадки) произошел в 1-м и 2-м кварталах, что было связано, в большей степени, с изменениями тарифов ЖКХ. В 3-м квартале рост ставок продолжился, но уже меньшими темпами, что нехарактерно для осеннего периода. В 4-м квартале цены номинально остановились, и это обусловлено больше природными факторами: начался отопительный сезон, и резкое наступление холодов в Сибирском регионе увеличило счета за отопление и реальные затраты на содержание склада. Таким образом, в среднем по Новосибирску арендные ставки выросли за год на 7-10%. Это немного выше официальной инфляции (6,6% по данным Роскомстата), и существенно ниже реальной (по неофициальным источникам, реальная инфляция оценивается в разбеге от 20% до 33%)

Средние арендные ставки по Новосибирску на декабрь 2012 г.:
- теплые склады - 240 руб./м2 (не включая коммунальные услуги и электроэнергию),
- холодные склады - 135 руб./м2.

Наибольший прирост цен произошел в Первомайском и Калининском районах - на 18-21% в среднем. Это связано с началом активного развития Восточного и Южного направлений как складских кластеров. Потенциал Первомайского района увеличивается с приближением ввода третьего моста в 2014 году, что существенно изменит логистику города в целом.

Не смотря на прогнозы большинства экспертов рынка (и наших в том числе), 100% заполнения складских площадей города в 2012 году не произошло. В сегментах С и В остаются свободными 5-7% площадей, в сегменте складов класса А – около 25%. Спрос остается активным, но предложение ему не соответствует: сегодня в классе В наиболее востребованы площади 500-1000 м2, а предлагаются в аренду оставшиеся площади 100-300 м2. В классах А и D имеются площади «популярного» объема, но арендатора не устраивает либо цена, либо качество помещений.


Структура спроса изменилась в сторону увеличения
Несколько предыдущих лет самыми востребованными были площади от 100 до 500 м2 (в 2011 году спрос на них достигал 45%). В прошедшем году спрос сместился в сегмент 500-1000 м2, более востребованными стали и площади 2000 м2.

По типам помещений структура спроса менялась в течение года следующим образом (1 кв. 2013/1 кв.2012): спрос на теплые склады вырос с 49 до 53%, спрос на холодные склады снизился в 2 раза (с 15 до 7%), хотя и остался выше показателей 2010 года (5%). Потребность в производственных площадях осталась на прежнем уровне (20%). Спрос на земельные участки вернулся к потребностям 2010 года (5 %), а на торговые и офисные помещения в составе складских комплексов увеличился на 2% (до 6%)

Складской рынок Новосибирска в 2012 году: стабильность со знаком «плюс». - w-stone.su

( данные Аналитического центра Бизнес-Парка «Южный»)


Структура предложения
Как и в прошлом году, больше всего предлагают в аренду площади до 1000 м2, меньше всего - 4000 м2 и выше. Но объем предложения перераспределился: в 2 раза больше стало предложений средних и больших площадей (от 2000 м2), на 6% уменьшилось предложение в других категория.

Складской рынок Новосибирска в 2012 году: стабильность со знаком «плюс». - w-stone.su


Складской рынок Новосибирска в 2012 году: стабильность со знаком «плюс». - w-stone.su

( данные Аналитического центра Бизнес-Парка «Южный»)

Тренды
Участники рынка отмечают беспрецедентный рост активности онлайн-ритейлеров. По данным Knight Frank, в Москве их доля в общем объеме заполнения складских площадей составила 14% (7-кратный рост за год). В Новосибирске, по данным 2ГИС, в феврале насчитывается 108 «чистых» интернет-магазинов, без учета онлайн-магазинов на сайтах традиционных компаний, которые сейчас имеет каждая розничная компания. В основном маленькие операторы стараются упростить логистику и разместить склад по линии метро (небольшие, как можно дешевле, в основном класс С). Организованные склады имеют продавцы бытовой техники. В 2012 году подразделением Новосибирской таможни было оформлено более 700 тысяч международных почтовых отправлений, поступивших из 200 стран мира. Это почти на 200 тысяч больше, чем за 2011 год. И в основном, это недорогие онлайн-заказы. С приходом крупных международных онлайн-ритейлеров, которые также будут рассматривать Новосибирск в качестве распределительного центра, требования к складам изменятся. Можно прогнозировать быстрое смещение интереса онлайн-ритейла в сторону качественных складов класса В и А.


Распредцентры лидируют
Основной прирост объема складских площадей Новосибирска, сдаваемых в аренду, дала первая очередь Логопарка «Толмачево» - 90 тыс. м2 (класс А), 4-ая очередь склада «Сибирского грузового терминала», и реконструированные площади, которые выпустили в оборот ряд операторов рынка. Учитывая, что СГТ вел строительство под конкретного арендатора - распредцентр ритейлера «Лента», общий прирост площадей в свободную аренду увеличился за год не более чем на 110 тыс. кв.м.

Строительство складских площадей под собственные нужды активизировалось: достроили склады «Сладомир Логистик Групп» (в Промышленно-логистическом парке), ГК «Сибирский берег», компании «Балтика» и «Марс». Строит склад медицинских товаров польская компания «Белла Сибирь» (7 тыс. м2); начала процесс строительства распредцентра компания «Глория джинс» (30 тыс. м2 на территории ПЛП); определяется с площадкой под распредцентр компания «Магнит» (14 тыс. м2).

Арендовала площади под склад компания «Bosсh». Планирует открытие распредцентра в этом году обувной ритейлер «Экко-Рос», собирается открывать дистибуцианный склад General Motors.

По официальным данным объем рынка индустриальных помещений Новосибирска (всех классов от А до D) на начало 2010 года составлял около 1,6 млн. м2. К настоящему времени объем складских площадей приближается к 2 млн. (не включая неучтенные и незарегистрированные площади).


Перспектива ввода новых площадей
В 2013 год складской рынок Новосибирска может увеличиться за счет открытия первой очереди логистического комплекса на Восточном направление (Пашинское шоссе) - это реанимированный проект компании «Байт», первая очередь предполагает 20 тыс. м2, в перспективе ещё 130 тыс. м2; Западно-Сибирский терминал - 40 тыс. м2, и вторая очередь Логопарка Толмачево – 100 тыс. м2. Все это площади класса А, о строительстве площадей класса B в городе не заявлено. Таким образом можно прогнозировать рост конкуренции и сложности с заполнением площадей в сегменте А.


Будущее складского рынка
Действующие операторы складского рынка задумываются о будущем своего бизнеса. Какие склады строить? Нужно ли вкладываться в капитальный ремонт или достаточно косметического? Нужна ли реконструкция и перепрофилирование площадей? В Новосибирске проходит ежегодная региональная Конференция по коммерческой недвижимости, действуют и другие площадки, где руководители и собственники складских терминалов могут пообщаться и обсудить насущные вопросы. По одному из таких вопросов «Умрут ли склады класса Д?» мнения кардинально разделились. Часть участников дискуссии высказалась за «неубиваемость» данной категории, как до сих пор бороздят дороги России древние «запорожцы» в одном ряду с «ауди» и «мерседесами».
 

Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-парка «Южный», имеет другое мнение:
«Требовательность арендаторов с каждым годом растет, что, по-моему, приводит к вымиранию площадей класса D в производственно-складском сегменте. Цена аренды и местоположение по прежнему лидируют, но все больше внимания уделяется качеству помещений и самой площадки, и пакету предлагаемых услуг. Владельцы таких помещений (подвальные помещения, объекты ГО, ангары) вынуждены либо снижать цены «ниже плинтуса», либо вкладываться в реконструкцию, а здесь необходимо очень четко просчитывать целесообразность и сроки окупаемости. Часто выгоднее все снести, и построить новый складской комплекс достойного качества.»
 

Справочная информация
Бизнес-Парк «Южный» ( г. Новосибирск) - производственно-складской комплекс класса В, общей площадью более 70 000 м2. Расположен на Южном направлении. Основной профиль - сдача в аренду отапливаемых и холодных складских и производственных помещений (от 150 до 12 000 м2) с офисами и выставочными залами. В составе Бизнес-Парка техническая служба, служба аренды, аналитический центр.

Источник: IRN.RU