Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

В Самаре осуществлен первый на рынке жилищного строительства проект-дискаунтер



Новости

В Самаре осуществлен первый на рынке жилищного строительства проект-дискаунтер. За четыре года возведен благоустроенный микрорайон на 16 тысяч дешевых квартир

Только что жавшаяся к матерям ребятня в теплых комбинезонах в один миг отделилась от них и пошла на штурм разноцветных горок, качелей, турников, откопанных из-под сугробов. Всю ночь и все утро в городе валил снег, но к обеду все равно ожило одно из самых популярных мест нового микрорайона — бульвар, вдоль которого тянется цепь игровых и спортивных сооружений. По соседству с малышами публике постарше рабочие-чистильщики сдали каток, а сами перебазировались на другой конец улицы, чтобы приступить к расчистке еще одного ледового поля и детской площадки.

Глядя на эту работу коммунальщиков, простую, но слаженную, не по-провинциальному ритмичную, можно предположить, отчего здесь, в Крутых Ключах, недавно возникшем пригороде Самары, присутствует некий лоск — то ли столичный, то ли вообще европейский. Чистые мостовые и тротуары. Подземные бункеры для сбора мусора — последнее слово коммунально-хозяйственной мысли. Специально обозначенные проезды через дворы — чтобы автомобилисты зря не беспокоили жителей. Укрытые на зиму молодые ели на газонах, будто розы на шести сотках у фаната-дачника. И никаких следов стройки: дома, сданные всего месяц назад, угадываются по незанавешенным окнам. В новых квартирах ремонт.

Кстати, о квартирах. Крутые Ключи — это микрорайон-дискаунтер. Квадратные метры здесь предельно дешевы — около 30 тысяч рублей, а квартиры невелики — см. советский стандарт. То есть пока мы двадцать рыночных лет мечтали о новом типе жилья: просторного, индивидуального, «умного» — не сильно, впрочем, продвинувшись на деле в решении жилищного вопроса, нас настиг вот такой привет из прошлого. Кто-то из покупателей в Самаре назвал новое поколение малогабаритных квартир кошелевками, по аналогии с хрущевками и по имени автора проекта Владимира Кошелева, местного бизнесмена. Хотя трудно сказать, чего больше в этом сравнении — иронии или признания потенциальной масштабности явления.

Во всяком случае, рынок увидел в «Кошелев-проекте» вызов. На старте четыре года назад главные сомнения были связаны с качеством нового продукта: не верилось, что за такие деньги можно строить хорошо. Воображению общественности, подогреваемому всемогущими блогерами, рисовались картины этаких современных трущоб — с централизованным интернетом, но тесных, холодных, возможно, даже с выгребной канализацией. Блефом считали многие и обещание застройщика окружить дешевые кварталы полноценной социальной инфраструктурой. Но сегодня, когда в Крутых Ключах заселено 16 тысяч квартир, открыто три детских сада, школа и православный храм, работают банки, магазины, парикмахерские, поликлиника, почта, полицейский пункт, то есть построен мини-город, интрига переместилась в область менеджмента.

Как удалось «Кошелев-проекту» то, что не получилось у других? Ведь существует правительственная программа строительства качественного и доступного жилья, в которой 30 тысяч за метр установлены как раз в виде целевого ориентира. Но отечественный стройкомплекс в целом пока не готов принять эту цель как руководство к действию. И что можно сделать еще, чего пока не хватило самарскому застройщику, чтобы полностью воплотить идею качественного, дешевого и быстрого строительства?


Квартира для медсестры
— Вот видите? К сожалению, с этим трудно бороться. — Ирина Шведова, директор по маркетингу «Кошелев-проекта», кивнула на фасад дома. На втором этаже за изящными решетками двух или трех французских балконов маячили комплекты автопокрышек. Это новоселы по-хозяйски используют каждый дециметр имеющейся у них площади. Первая мысль: вот они, издержки малогабаритной квартиры. В сети, между прочим, некоторые высказывают и недовольство тем, что балконы маленькие: нельзя поставить велосипед.

— Велосипед — нельзя, — согласилась Ирина. — Мы специально сделали маленькие балконы и не хотим конструктивно менять проект, чтобы никакие сломанные лыжи, старые холодильники и банки с краской, весь этот мусор на балконе не ставился. Это наш пунктик — чистота.

Что ж, в этом есть своя правда: возможно, дело не в размере квартир, а в стиле жизни. Если хранить в доме всё и вся, как привыкли наши люди, то не хватит никаких площадей. А вот авторы «Кошелев-проекта» желают насадить в новом микрорайоне новый быт, с акцентом на эстетическую сторону. И чтобы на крошечных балкончиках жители домов, как где-нибудь в Провансе, высаживали цветы. Ради этого управляющая компания в летний сезон даже проводит конкурс на лучший балкон.

— В прошлом году уже было около пятидесяти участников, — удовлетворенно сообщила Ирина. — Часть народа прямо заболела этим делом и предлагают решения как произведения искусства. Мы так рады!

Впрочем, если присмотреться, то балконная тема важна для Крутых Ключей прежде всего с архитектурной точки зрения. Вся застройка в микрорайоне трехэтажная, кирпичная, отсылающая к уютной классике: благородная желто-белая гамма отштукатуренных фасадов, фальшфронтоны, имитация руста — что-то вроде городских усадеб XIX века. Однако сочетать классический стиль с экономклассом — занятие рискованное: вместо изысканности и лаконичности форм запросто можно получить убогую монотонность. Вот и здесь четырехподъездные дома намного длиннее старинных особняков, а набор архитектурных элементов у застройщика строго бюджетирован, так что портиков с колоннами смета, понятное дело, не предусматривает. Все грозит свалиться в вариант полковой казармы не царских даже, а сталинских времен. И лишь одна деталь — французские декоративные, а не практичные «хрущевские» балконы — становится той каплей, которая перетягивает чашу весов.

— Хотите посмотреть наши типичные квартиры? — Ирина приглашает зайти в один из подъездов. Обычная парадная, но полы не голые, бетонные, а выложенные керамогранитом. В секции квартир, направо и налево, ведут добротные деревянные темного тона двустворчатые двери — такие обычно покупают для себя.

— Надеваем бахилы, — скомандовала Ирина, перед тем как зайти в квартиру. Слегка заныло сердце, полное скепсиса: невозможно представить, что может быть хорошего в малогабаритке…

Здесь пора вспомнить предысторию «Кошелев-проекта». Потому что всего несколько лет назад в «Авиакоре» — так раньше называлась компания — идея строить дешевое жилье тоже никого не вдохновляла. Застройщик возводил точечные высотки с модными стометровыми «хатами». Это было удобно: получил несколько миллионов от одной сделки — и загорай дальше. В месяц уходило пять-семь квартир — этого хватало на безбедную жизнь. Так продолжалось до кризиса 2008–2009 годов, когда продажи встали. Компания целый год проедала старые запасы.

В конце 2009 года Минобороны объявило тендер на строительство 1200 квартир для уволенных в запас. Заданная ценовая планка — 30 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой — была нереальной для рынка, не опускавшегося в Самаре ниже 48 тысяч. Никто не хотел браться за заказ. И тогда Владимир Кошелев, один из трех акционеров «Авиакора», решил ввязаться, как тогда казалось, в авантюру. Идея заключалась не в том, чтобы построить тысячу квартир для военных (это и впрямь было невыгодно), а в том, чтобы развернуть весь бизнес корпорации на сто восемьдесят градусов и выйти на массовый рынок жилья, освоив новый продукт.

У предложенной стратегии было два серьезных риска. Прежде всего — коллапс рынка дольщиков. Самара — чемпион России по количеству обманутых дольщиков: в 2009 году их насчитывалось около 40 тысяч, и это в городе с 1200 тысяч жителей. И хотя «Авиакор» не был замешан в подобных конфликтах, на фоне общего недоверия покупателей к застройщикам это значило мало. Второй риск был связан с самим новым продуктом: никто не знал, как он должен выглядеть.

Стереотип заключался в том, что современное жилье непременно должно иметь большую площадь. Но оказалось, что 95% жителей Самары — учителя, врачи, медсестры, инженеры, технологи, рабочие, менеджеры по продажам, то есть простые люди, — не мечтают о больших хоромах. Их мечты, конечно, обусловлены их кошельком (средняя зарплата в городе 25 тысяч рублей), но это не меняет дела. И дешевого «метра» мало: бюджет всей покупки не должен выходить за известную границу. В то же время у советских квартир были очевидные планировочные изъяны. Да и строительные технологии ушли с тех пор вперед, так что в рамках малого формата сегодня можно строить лучше и разнообразнее.

В итоге нарисовался образ так называемого первого жилья — небольшой, но удобной квартиры, которую работающий человек или семья покупает сразу, вместо того чтобы годами жить с родителями и копить деньги или арендовать ту же хрущевку. Цена — от 900 тысяч рублей за «однушку» до 2,2 миллиона за «трешку» — позволяет массово задействовать ипотеку: в рамках программы Сбербанка под 10% годовых на десять лет ежемесячный взнос получается 8–12 тысяч. Кстати, эта ценовая планка, как оказалось, отвечает и мировому уровню коэффициента доступности жилья*. Растопить лед недоверия дольщиков можно было, ускорив строительство, и для этого решили вместо многоэтажных домов строить трехэтажные, что к тому же дешевле.

Первые 500 квартир в Крутых Ключах, оставшиеся от подряда Минобороны и выставленные на продажу в апреле 2010 года на стадии котлована, раскупались в драку, пришлось даже прибегнуть к силам правопорядка. И те из покупателей, кому посчастливилось пробиться к кассе, в ноябре того же года получили ключи.

— Смотрите, какая красотища. — Ирина открывает дверь в 45-метровую «двушку»-шоу-рум, то есть полностью отремонтированную и меблированную квартиру. Впечатление от увиденного точнее всего выражает модное словосочетание «культурный шок».

Обстановка, выполненная по заказу «Кошелев-проекта» дизайнерами «Икеа» (ее магазин, кстати, находится рядом с Крутыми Ключами) — с мебелью, шторами, светильниками, бытовой техникой и посудой, — дает понять, что весь семейный скарб здесь помещается и при этом выглядит стильно. По тому, как загорелись глаза у нашего фотокорреспондента — молодого человека брачного возраста, было ясно, что попадание в целевую аудиторию стопроцентное.

Если же абстрагироваться от маркетинга, то в сухом остатке — отсутствие ощущения тесноты благодаря тому, что увеличены по сравнению с советским стандартом прихожая и кухня — естественно, за счет комнат. Но последнее не столь уж важно, если учесть, что образовавшаяся полноценная общественная зона сделала небольшую квартиру заметно удобнее и респектабельнее.

Вообще-то площадь и планировка квартир в «Кошелев-проекте» — понятие растяжимое. С каждой новой очередью строительства появляются новые варианты, метраж потихоньку растет, отвечая на минимальную готовность покупателей улучшить качество своего жилья. Так произошло с санузлами, которые поначалу были только совмещенными, потом появились раздельные в «трешках», а сегодня можно купить и «однушку» с ванной и уборной. Кстати, эта самая «однушка» площадью 38 квадратных метров благодаря планировке в виде распашонки выглядит роскошной.

— Миллион двести эта квартира стоит, — сообщила Ирина и приоткрыла шкаф-купе, стоящий в семиметровом холле. — Можно велосипед поставить.

Планировок «однушек» и «двушек» десятки, так как они пользуются наибольшим спросом. Зашли в самую маленькую, 29-метровую, квартирку, где ну никак не уйти от прихожей-пенала: там все-таки спроектирована небольшая ниша для верхней одежды.

— Потрогайте температуру. — Ирина подвела нас к батарее. Хотя и так понятно, что в доме тепло. — В каждой квартире система индивидуального газового отопления — кто любит пожарче, может добавить. А вообще, это дает большую экономию коммунальных платежей.

В целях энергосбережения утеплен и фасад с внешней стороны, что сейчас очень популярно. Говорят, что достигаемый уровень теплоизоляции эквивалентен кирпичной кладке толщиной 2,5 метра. А вот утолщенные перекрытия, решающие проблему слышимости между этажами, проклятого советского наследия можно считать эксклюзивом «Кошелев-проекта». Так же как сооружение внутренних стен из керамзитобетонных блоков — лучшего на сегодняшний день перегородочного материала. Обычно для этого используют гипсобетонные плиты, и Крутые Ключи тоже поначалу не были исключением, но народ зароптал на недостаточную шумоизоляцию, и ему пошли навстречу.

Напоследок мы обратили внимание на потолки: неужели натяжные, до того они ровные и гладкие? Но это обман зрения, который, оказывается, случается почти со всеми. А все дело в качестве плит перекрытий и их монтажа.


Уравнение с двумя неизвестными
Квартиру в «Кошелев-проекте» по желанию можно купить с чистовой отделкой и мебелью — все икеевские ценники в шоу-руме предусмотрительно оставлены. Но таких сделок единицы. Доплатить полмиллиона за «двушку», которая стоит полтора, и ни о чем не горевать — кажется, отличное предложение. Для Москвы. А в Самаре люди не готовы отдать и триста тысяч за ремонт, который сделает подрядная организация, они говорят: мы сделаем так же, но своими силами. Это лишний раз говорит о том, что рынок очень чувствителен к цене, и ценовое предложение «Кошелев-проекта» остается его стратегическим преимуществом. Так за счет чего они достигли заветного рубежа в 30 тысяч?

Формула успеха имеет три составляющие: малоэтажность застройки, темп и объем строительства, где малоэтажность гарантирует минимальную рентабельность проекта, а темп и объем позволяют наращивать прибыль до желаемого уровня.

Рассуждая о невозможности достичь ценовой планки, заданной правительственной программой, девелоперы оперируют данными о затратах на многоэтажное строительство. Действительно, по данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков, себестоимость квадратного метра в монолитном или панельном многоэтажном доме в среднем составляет 37 тысяч рублей. Что касается малоэтажных домов, то этот рынок еще не сложился, но есть устойчивое мнение, что строить малоэтажки дешевле. По некоторым оценкам, себестоимость метра в двух-трехэтажной высокоплотной, так называемой ковровой, застройке — около 24 тысяч рублей.

Другое дело, что девелоперы привыкли вести бизнес с рентабельностью от 50 до 100% и лишь в последнее время вынуждены снижать цены. При этом бизнес на малоэтажных домах на условиях правительственной программы предполагает не только низкую норму прибыли. Девелопер в этом случае должен еще создать совершенно новый конкурентоспособный продукт, освоить другие технологии строительства. Понятно, почему желающих до сих пор мало. Те же немногие, кто делает такие попытки, стараются держать цены от 40 тысяч рублей. Для того чтобы опуститься до 30 тысяч, бизнесу нужны дополнительные аргументы в виде давления со стороны рынка и перспектив по части прибыли. История «Кошелев-проекта» как раз про это.

Модель застройки, которую акционеры компании назвали микрорайоном-дискаунтером, решает проблему увеличения прибыли при относительно низкой рентабельности за счет объема и темпа строительства. Не случайно площадь жилья, сданного «Кошелев-проектом», выросла за четыре года в три раза, до 280 тысяч квадратных метров в год. Примерно столько же сдают крупные застройщики многоэтажек в Москве, такие как «Интеко», «Сити — XXI век».

При этом важна еще и скорость ввода конкретных объектов — это снижает накладные расходы. Доля последних в себестоимости многоэтажного строительства, по разным оценкам, составляет от 12 до 23%. Если сравнить темпы ввода жилья в Крутых Ключах со средними показателями у тех же многоэтажников, то получается, что накладные расходы на квадратный метр здесь ниже в десятки раз — фактически нулевые. Но и в рамках малоэтажного формата у «Кошелев-проекта» есть фора по затратам благодаря сдаче каждой очереди квартир раньше срока — через девять месяцев вместо запланированного года.

Хотя дьявол, как всегда, кроется в деталях. И правильной модели бизнеса для успеха еще недостаточно. Скажем, обеспечить стройку в Крутых Ключах основным строительным материалом, железобетоном, в нужном объеме, нужного качества и строго в срок было невозможно. В регионе нет таких мощностей и такого менеджмента у предприятий-поставщиков. Поэтому в группе компаний «Кошелев-проект» появился завод «Авиакор Железобетон».

Его директор Виталий Шипилло говорит, что побывавшие однажды в цехе экскурсанты-немцы сказали: «Это не российская фабрика».

— Посмотрите, насколько плотная структура, в этом наше преимущество — в самой технологии.

После того как мы несколько минут наблюдали процесс формования железобетонной плиты, Виталий подвел нас к штабелям готовых изделий.

Если потрогать срез плиты, то кажется, что прикоснулся к мраморной поверхности. Перед этим Виталий объяснил, что финская технология и оборудование — экструдеры, которые здесь используются, — лучше и дороже отечественных и китайских аналогов. Казалось бы, парадокс: для строительства дешевого жилья «Кошелев-проекту» понадобился завод по производству дорогого высококачественного железобетона. Но оказалось, что все дело в правильном подходе к затратам.

Стратегия компании в отношении завода — оснащение его технологиями, способными обеспечить бесперебойные поставки всевозможных бетонных изделий на стройку. Для самого завода это означает практически безостановочную работу — в две смены по 12 часов 360 дней в году. Ни одно оборудование, кроме финского, не выдерживает такого режима. Финское тоже не выдерживает, согласно инструкции, но на заводе знают, как сделать, чтобы выдержало. Во время регулярной переборки экструдера, когда заменяют износившиеся детали — шнеки, чтобы не останавливать производство, запускается дополнительный экструдер, купленный с этой целью. Вроде бы лишние затраты, но простои в цехе еще затратнее. Зато финские запчасти в два раза реже других нуждаются в замене, что дает свою экономию и высвобождает время персонала, которое здесь очень ценят.

Финны — поставщики экструдеров, узнав о самарском опыте, сначала не поверили, а потом вписали в свой рекламный буклет строчку: «минимизация простоев». Но не успели они прийти в себя, а «Авиакор Железобетон» — уже с новой дерзкой идеей: мол, нужна линия по формованию плиты вдвое большей ширины, чем обычно. Такая есть только на одном заводе в мире, в Дании, а теперь будет еще и в Самаре. Расчет простой. Вдвое шире плита — в два раза меньше работы по монтажу перекрытий, чуть ли не самой затратной операции на стройке.

Из рассказа Виталия видно, что на самом деле он только и делает, что думает о сокращении затрат. Но думает системно, не по-бухгалтерски. Ключевое слово при этом — скорость, благодаря ей удается и экономить, и развивать производство, и сохранять гибкость, необходимую стройке. Если бы не возможности тех же финских технологий резать плиту вдоль, поперек и наискосок, «Кошелев-проекту» не удалось бы так разнообразить планировки квартир. Не освой «Авиакор Железобетон» за считаные месяцы производство керамзитобетонных блоков — не видать бы жителям Крутых Ключей качественных перегородок, потому что покупать их дорого.

Хотя прямая экономия, если она по делу, тоже приветствуется. Проходя по территории завода, Виталий остановился у небольшого здания.

— Это энергокомплекс, тоже наш маленький секрет: туда заходит газ, а выходят горячая вода, тепловая энергия и электричество.

Стоимость электричества для завода — 2,5 рубля за киловатт-час вместо 4,5 рубля.

В глубине двора заброшенные сооружения. Это бывшие курятники — завод построен на месте птицефабрики. Один из них уже разобран, и из кирпича построен заводской офис. Осталось разобрать еще два:

— Силикатный кирпич 1978 года — зачем его выбрасывать, платить за утилизацию мусора?

Но окончательный вывод Виталия неожиданно традиционен. Эффективность завода, по его словам, не в оборудовании, не в энергокомплексе, а в людях:

— Можно сломать любое оборудование, можно по-разному перебрать экструдер и потом сказать, что так и было, а у него снизится производительность на 20–30 процентов.

Дальше — обычная история. За пьянку и нарушения трудовой дисциплины увольняют сразу. Зато с теми, кто остался, производительность труда у завода выросла в прошлом году на 62%. К концу 2015 года поставлена задача увеличить производительность минимум втрое.


Постройка космического корабля
— На каждой улице мы не можем храм построить, сами понимаете. — Владимир Кошелев, вдохновитель и главный архитектор Крутых Ключей, не сразу понял суть предъявленной ему претензии. Она касалась планировки микрорайона. Просто храм-новостройка, возвышающийся в конце одного из бульваров, навел на мысль, чего не хватает другим улицам — архитектурных акцентов, доминант. Нет площади, сквера или фонтана, а 160 гектаров земли застроены рядами стоящих «в затылок» друг другу одинаковых домов. Недоброжелательные критики называют это «фордизмом» в жилой застройке или, хуже того, сравнивают Крутые Ключи с концлагерем. Кошелев вяло отбивается, ссылаясь на то, что это микрорайон-дискаунтер.

На самом деле Крутые Ключи не соответствуют таким жестким определениям. Например, по показателю плотности застройки* они не достигают предельной величины: 47% при норме 55%. При этом реальность такова, что в европейских городах традиционная плотность застройки доходит и до 90%. В России же она, наоборот, намного ниже норматива, а приближение к нему выглядит как покушение на привычный комфорт. То есть «Кошелев-проект» если и дискаунтер, то мягкий. Это проявилось и в архитектуре домов: не панельные коробки, а балкончики. Так что дело в не «классовой принадлежности» микрорайона, а, возможно, в недоработке планировщиков.

— Мы стремились в первую очередь к тому, чтобы это было удобно для жизни. — На плане микрорайона Владимир нашел тот самый бульвар со спортивными и игровыми площадками. Это не просто улица, а пешеходная зона, спроектированная фактически по просьбе жителей. Параллельно ей, по другую сторону домов, — проезжая часть с остановками общественного транспорта и магазинами. Все объекты при этом в шаговой доступности, а играющие дети собраны в одном месте и не кричат во дворах, под окнами.

— Над архитектурой мы тоже работаем. Если вы летом приедете, то увидите совсем другую картину. — Кошелев вытаскивает из вороха чертежей эскиз. Кварталы с домами а-ля хрущевки! Только трехэтажные. Цветные мозаики на торцах зданий — парафраз советских Черемушек. По его словам, некоторым этот стиль нравится больше, чем «с балкончиками». При этом надо спешить. В разработке уже следующая серия жилья экономкласса — небольшие индивидуальные коттеджи с приусадебными участками.

Истина, очевидно, в том, что обсуждаемые недостатки и достоинства проекта для самого Владимира — его личные риски. И он с ними работает. Есть дефицит проектировщиков. У «Кошелев-проекта», кстати, свой проектный институт — 50 человек. Но дело даже не в количестве: нет школы в архитектуре, градостроении, сочетающей творческий подход с пониманием рынка, ведь все это должно быть продано.

Есть проблема государственно-частного партнерства. Коллеги Кошелева рассказали в связи с этим поучительную историю. В строительство первого детского сада в Крутых Ключах Кошелев, не имея никакого заказа от государства, вложил 250 миллионов рублей. Садик, кстати, совсем не дискаунтер — с теплыми полами, лифтами для подъема горячей пищи в группы — и вообще первый за двадцать лет и крупнейший в Самаре. Со стороны бизнесмена это был поступок камикадзе.

— Это на уровне чутья: я почувствовал, что у меня этот детский сад купят, — объяснил он.

Так и случилось: через два года власти согласились выкупить детсад. Важный нюанс: по себестоимости. Это, между прочим, не понравилось коллегам Кошелева по отрасли, считавшим, что он испортил рыночную конъюнктуру. Но он уверен, что прав:

— Я не хочу зарабатывать на социалке. Я зарабатываю на том, что у меня тысячами берут квартиры. А это пример государственно-частного партнерства: бизнес вложился, построил и отдал по себестоимости.

Потом город принял участие в строительстве еще двух садиков в Крутых Ключах, школы и поликлиники, пустил туда автобус (до микрорайона 14 километров), а в будущем обещает добавить скоростной трамвай, построить автовокзал и новую транспортную развязку на въезде в Самару. То есть итоговый баланс ГЧП оказался скорее в пользу бизнеса.

Не самый короткий путь, но, по мнению Владимира, единственно возможный, потому что государство до сих пор имело основания не доверять строителям.

— У нас в городе не было нормальных застройщиков, которые соблюдают закон и выполняют взятые на себя обязательства, — напомнил он недавний опыт Самары. — Город был в том же положении, что и обычный дольщик, которому говорили, что деньги дай, а жилья нет — извини, не получилось.

И вот теперь бизнес вынужден брать на себя риск первым. Например, тянуть к стройке магистральные сети. В Крутых Ключах так и вышло, хотя вместе с высокой ценой земли это ухудшило параметры инвестпроекта. Отсюда, кстати, и относительно плотная застройка микрорайона. Зато в Калуге два года назад земля досталась «Кошелев-проекту» на лучших условиях — уже сказалось доверие калужской власти к тому, кто построил Крутые Ключи.

— В Калуге у нас другая конфигурация домов, и они будут стоять подальше друг от друга, — пообещал Владимир.

Партнерству с государством мешают и размеры строительного бизнеса, во всяком случае в регионах. Распыленный на сотни микроскопических компаний, он не в состоянии вести адекватный диалог с властями. В то же время появление игроков-тяжеловесов может быть делом всего нескольких лет, как показал опыт «Кошелев-проекта». И для этого необязательно наращивать такими темпами собственные мощности.

На вопрос, кто в «Кошелев-проекте» руководит стройкой, Владимир не задумываясь ответил: «Я».

— А вы кто по специальности, что заканчивали?

— Управленец.

Его ноу-хау — управление подрядчиками, теми самыми мелкими строительными фирмами, у которых, как он считает, в будущем нет шансов остаться на рынке, кроме как встроившись в бизнес-процесс большой корпорации и имея твердый заказ. Управлять ими приходится плотно, опекая от начала до конца их собственный бизнес. Так, на старте «Кошелев-проект» помогает младшим партнерам с кредитованием, для чего приобрел банк. А на финише…

— Были там и воровство, и некомпетентность, — признался Владимир. — Они могли, например, не заплатить своим рабочим или партнерам. Мы ему заплатили, он свою работу выполнил, а никому не заплатил.

Пытаясь удерживать товарищей по бизнесу от рокового шага, Кошелев оповещал всю цепочку подрядчиков и субподрядчиков о дне перечисления денег. Постепенно отсеивались неблагонадежные.

— Те, кто остался, — это надежные организации, которые, я думаю, будут с нами работать десятилетиями, — уверен он.

Впрочем, у «Кошелев-проекта» и своих рабочих на стройке трудится до полутора тысяч человек. Гастарбайтеров приглашают только на неквалифицированную работу — замесить раствор, подать. А вот каменщики, монтажники — из местных, обученных в корпоративном учебном центре. Это тоже делает структуру надежной. Получают они по 50–60 тысяч рублей.

Через два года «Кошелев-проект» обещает выйти на объем ввода жилья до миллиона квадратных метров, то есть попасть на самые верхние позиции российского строительного рейтинга. Но неизвестно, что больше вдохновляет Владимира Кошелева: эта перспектива или драйв полководца, наблюдающего за ходом битвы. Возведение микрорайона он без ложной скромности сравнивает со строительством БАМа или с созданием космического корабля:

— Выходишь на площадку, а там сто кранов, около двухсот единиц техники, люди спрашивают: что такое происходит? И если раньше подобного рода вещи делало государство с сумасшедшими затратами, то сейчас это мы.

Источник: IRN.RU