Внимание акция! Квартиры в жилом комплексе

"Столичный квартал" без агентских процентов!

Генеральный план строительства жилого комплекса "Столичный квартал"

Подробности здесь

и по телефону: +7-988-314-65-98

Уровень риска в петербургском девелопменте отталкивает крупных долгосрочных инвесторов



Новости

Соотношение риск/доходность должно стать более привлекательным для того, чтобы петербургские девелоперы могли привлекать необходимые инвестиции для реализации крупных проектов. При этом уровень доходности в ближайшее время вряд ли повысится, а, скорее, будет падать. Таким образом, добиться решения поставленной выше задачи можно лишь снижая уровень риска вложений. Такой вывод можно сделать по результатам дискуссии «Кто оплатит будущее? Инвестиции в девелопмент в условиях неопределенности», прошедшей в рамках IV форума «Будущий Петербург».


Разного уровня проблемы
Участники дискуссии выделили два уровня неопределенности. Первый — глобальная неопределенность, связанная с текущим мировым кризисом: девелопмент закономерно переживает подъемы и спады вместе со всей экономикой. Второй уровень — неопределенность внутри страны, в первую очередь в политике властей, как на федеральном, так и на региональном уровне. Причем неопределенность второго уровня для девелоперов представляется наиболее существенным фактором, увеличивающим риски. «Для того чтобы оценить риски, нужно ответить на три вопроса: «Что плохого может произойти?», «Когда это может случиться?», «Какие могут быть последствия?», — формулирует Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1. — В принципе неопределенность первого уровня — счетная, то есть мы можем определить, как скажется на экономике проекта реализация тех или иных сценариев. Неопределенность второго порядка пока анализу не поддается».

Изменение политики властей уже приводит к приостановке или полному отказу от реализации крупных девелоперских проектов. Участники рынка хотят иметь ответы на ключевые вопросы: реализации какого типа проектов городские власти дают зеленый свет, будет ли бюджет участвовать в строительстве транспортной и инженерной инфраструктуры и т.п. «Если государство не будет участвовать в финансировании подготовки территорий, например, в форме ГЧП, девелоперы не смогут обеспечить приемлемую стоимость квадратного метра», — говорит первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. А заместитель генерального директора УК «Эталон» (Etalon Group) Кирилл Вязовский добавляет: «Судя по последним действиям и заявлениям властей, на самом высоком уровне, похоже, принято решение зарегулировать массовое жилищное строительство в Москве и Петербурге, чтобы не стимулировать отток жителей из других регионов».

Таким образом, продолжает г-н Вязовский, доступного жилья в общепринятом понимании в российских столицах не будет. В то же время альтернативой могло бы стать массовое строительство арендного жилья, полагают эксперты. Четкая позиция государства плюс механизмы ГЧП могли бы снизить риски и увеличить доходность проектов за счет снижения себестоимости строительства, что привлекло бы в эту сферу девелоперов. Пока же заниматься этим сегментом невыгодно. «Целесообразнее отдать предпочтение складской или торговой недвижимости и обеспечить доходность более 10% годовых, в то время как отдача от арендного жилья — 5—6%», — напоминает генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков.


В поисках денег
Сегодня девелоперы могут рассчитывать на финансирование из двух основных источников — со стороны граждан (многие из которых воспринимают вложения в недвижимость в качестве пенсионного капитала) и со стороны российских банков, характеризует ситуацию генеральный директор ООО «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. Институциональные инвесторы, включая иностранные фонды, на рынке практически не представлены. «Зарубежные инвесторы не воспринимают отечественную недвижимость в качестве привлекательного объекта для вложений», — категоричен Николай Пашков. В качестве исключения, подтверждающего правило, участники дискуссии отметили скандинавские инвестиции, в частности со стороны YIT и NCC. Впрочем, председатель совета партнеров адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Дуйко напомнила и о негативном опыте: скандинавский инвестиционный фонд Ruric вынужден распродавать активы в Петербурге.

«У иностранных корпораций хорошо поставлен риск-менеджмент, — рассуждает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский. — И то, что на нашей территории практически нет средств западных фондов, институциональных инвесторов, банков, показывает, что они, соотнося доходы и риски, считают, что это соотношение неприемлемо». По мнению г-на Ольховского, российские банки солидарны с западными коллегами, но у них нет другого выхода: «Наши банки вынуждены финансировать российскую недвижимость по тем или иным причинам, будь это административные аспекты либо невозможность размещать денежные средства под адекватную доходность другим способом».

Впрочем, заместитель начальника управления по работе с клиентами Банка БФА Роман Максимов готов поспорить. «Текущий уровень риска при реализации девелоперских проектов в Петербурге следует оценить как средний либо ниже среднего», — замечает он.

Кирилл Вязовский в свою очередь уверен в том, что девелоперы могут, хоть частично, понизить уровень риска самостоятельно. «Мы должны развиваться, — призывает он, — для того чтобы быть удобными для инвесторов — переводить учет в стандарты МСФО, иметь совершенно прозрачную структуру владения, раскрывать всех финальных бенефициаров, создать грамотную и понятную для внешнего мира структуру. Просто так деньги никто не даст — нужно каждый день заниматься очень тяжелой кропотливой работой».

Источник: IRN.RU